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L’assemblea condominiale

L’assemblea è l’organo deliberante del condominio. I suoi compiti sono stabiliti dall’art. 1135 c.c. :
D.LGS. 4 MARZO 2010 N. 28:

1) nominare l’amministratore di condominio e stabilire il suo compenso. La Legge di Riforma ha stabilito che "L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
2) approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini.
3) approvare il rendiconto annuale e decidere come usare il residuo attivo della gestione.
4) deliberare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni. Su questo punto la Riforma ha stabilito l’obbligo di costituire un "fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori".

Le regole della assemblea
Le modalità di convocazione sono stabilite in modo rigido dal c.c. e non sono derogabili dai regolamenti di condominio.

• L’avviso di convocazione deve contenere indicazioni chiare su data, orario e luogo della riunione sia della prima convocazione che della seconda.
• Deve contenere l’ordine del giorno.
• Deve essere comunicato ad ogni condomino almeno cinque giorni prima (non si conta né il giorno di ricevimento dell’avviso, né quello della prima riunione) della data fissata per la riunione in prima convocazione.
• Può essere inviata a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax oppure tramite consegna a mano.
• La convocazione che non segua queste regole è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti.

La convocazione di assemblea straordinaria.
Al contrario dell’assemblea di condominio ordinaria che deve essere convocata ogni anno dall’amministratore per rendere il conto della sua gestione, quella straordinaria può essere convocata dall’amministratore a propria discrezione o su richiesta dei condomini ogni qual volta ce ne sia la necessità.

Importante in tal senso il disposto dell’art. 66 disp. att. c.c. "L’assemblea deve essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione."

Il presidente dell’assemblea di condominio
Il presidente svolge due funzioni molto importanti.

Innanzitutto ha il compito di verificare la regolare convocazione dell’assemblea (molte impugnazioni per mancata convocazione di un condomino si possono evitare con un attento controllo delle prove di convocazione).

In seguito deve garantire l’ordinato svolgimento della riunione dirigendo la discussione e assicurando a tutti il diritto di intervento entro limiti di tempo ragionevoli.

Le delibere dell’assemblea
Le delibere dell’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, anche se dissenzienti.

E’ prassi comune che i condomini non si presentino alla prima convocazione, ma solo alla seconda, al fine di abbassare il quorum necessario per la costituzione della stessa.

Infatti, mentre l’assemblea di prima convocazione è costituita con la maggioranza di 2/3 del valore dell’edificio e dei partecipanti al condominio, quella in seconda convocazione è regolarmente costituita con un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Le votazioni
E’ importante che nel verbale di assemblea sia ben specificato se un punto all’ordine del giorno sia stato approvato all’unanimità dei presenti o a maggioranza.

In quest’ultimo caso va specificato chi non ha approvato la delibera, ai fini del conteggio della maggioranza, in caso di impugnazione.