Uno degli strumenti più invocati dai condomini per disciplinare l’uso delle parti comuni, gli orari in cui svolgere determinate attività, la ripartizione delle spese, l’amministrazione e diritti e doveri dei condomini stessi è sicuramente il regolamento condominiale.
Occorre, innanzitutto, fare una importante distinzione tra regolamento condominiale e regolamento contrattuale.
Regolamento condominiale
Il regolamento condominiale viene adottato dall’assemblea dei condomini a maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
E’ obbligatorio se il numero dei condomini è superiore a 10.
La sua funzione è quella di disciplinare l’uso delle parti comuni, per impedire che vengano danneggiate e assicurare a tutti la possibilità di usarle.
Di norma, detta delle regole riguardo all’uso dell’ascensore, delle terrazze, dei box, delle cantine.
Inoltre, stabilisce norme di comportamento dei condomini, stabilendo anche degli orari in cui svolgere alcune attività
Invece non può legiferare su:
1) diritti sulle cose comuni e sulle proprietà private
2) innovazioni
3) nomina e revoca dell’amministratore
4) costituzione delle assemblee
5) le deliberazioni e le eventuali impugnazioni
6) diritto di possedere animali domestici
Regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale deve essere approvato all’unanimità dei condomini, cioè i condomini devono essere tutti presenti e tutti d’accordo.
Al contrario di quello condominiale, esso può limitare i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà private o sulle parti comuni ed ampliare quelli di uno o più condomini.
Deve sempre essere in forma scritta e deve essere allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari.
Giova ricordare che la Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha posto l’accento su una caratteristica importante che il regolamento contrattuale deve possedere, stabilendo che “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, e sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio”.
Per ulteriori informazioni e chiarimenti non esitate a contattare lo Studio Rimedio, amministratore di condomini a Palermo.
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