news

Affitti brevi in condominio, la legge lo permette, ma il regolamento condominiale può vietarlo: le clausole da verificare

.Una questione che spesso genera conflitti all’interno di un condominio è quella attinente agli affitti brevi. A contrapporsi infatti sono, da una parte, i proprietari che vogliono trarre profitto dalle loro proprietà, dall´altra gli altri condomini, i quali si trovano a dover sopportare l’ingresso e l’uscita continua di persone dallo stabile condominiale. Inoltre, spesso gli ospiti che usufruiscono di tali affitti brevi non rispettano le regole della convivenza.
Si tratta di una tematica particolarmente avvertita nelle città turistiche, dove gli affitti brevi sono maggiormente diffusi a causa della domanda crescente da parte dei visitatori.
Pertanto, si rivela essenziale trovare un equilibrio tra le esigenze di chi affitta e quelle dei condomini. C’è da dire che, sebbene gli affitti brevi stiano diventando una pratica sempre più comune anche nei condomini, ci sono comunque dei limiti, posti a presidio degli interessi degli altri condomini.

Notizie Giuridiche > Condominio > Affitti brevi in condominio, la legge lo permette, ma il regolamento condominiale può vietarlo: le clausole da verificare

Affitti brevi in condominio, la legge lo permette, ma il regolamento condominiale può vietarlo: le clausole da verificare

• Condominio - 29/09/2024 - AVV. MARCO DE GREGORIO

Può il regolamento condominiale vietare gli affitti brevi? Scopriamolo in questo articolo

Una questione che spesso genera conflitti all’interno di un condominio è quella attinente agli affitti brevi. A contrapporsi infatti sono, da una parte, i proprietari che vogliono trarre profitto dalle loro proprietà, dall´altra gli altri condomini, i quali si trovano a dover sopportare l’ingresso e l’uscita continua di persone dallo stabile condominiale. Inoltre, spesso gli ospiti che usufruiscono di tali affitti brevi non rispettano le regole della convivenza.


Si tratta di una tematica particolarmente avvertita nelle città turistiche, dove gli affitti brevi sono maggiormente diffusi a causa della domanda crescente da parte dei visitatori.
Pertanto, si rivela essenziale trovare un equilibrio tra le esigenze di chi affitta e quelle dei condomini. C’è da dire che, sebbene gli affitti brevi stiano diventando una pratica sempre più comune anche nei condomini, ci sono comunque dei limiti, posti a presidio degli interessi degli altri condomini.

Una delle domande più frequenti, che generalmente viene posta in tale ambito, riguarda l’obbligatorietà di un’autorizzazione dell’assemblea condominiale per stipulare contratti di affitto breve. La risposta è negativa, dal momento che l’assemblea non ha il potere di bloccare la sottoscrizione di questi contratti. Tuttavia, va prestata particolare attenzione al regolamento condominiale, il quale potrebbe contenere clausole specifiche contro gli affitti brevi.


Prima di procedere con l’analisi della questione, è opportuno fare una breve premessa sui contratti di affitto breve. Ebbene, si tratta di contratti di locazione per immobili a uso abitativo, la cui durata è inferiore a 30 giorni. Essi si differenziano quindi dai contratti transitori, che hanno invece una durata compresa tra 30 giorni e 18 mesi e che sono solitamente destinati a studenti o lavoratori fuori sede.
Gli altri tipi di locazione sono i contratti standard 4+4 o 3+2, che possono avere canone libero o concordato.
Inoltre, è bene precisare che gli affitti brevi non devono essere confusi con affittacamere, bed & breakfast o pensioni, i quali invece costituiscono attività gestite spesso in modo imprenditoriale. Infatti, a differenza di queste, l´affitto breve prevede l’uso dell’immobile arredato e con la presenza di elettrodomestici, ma senza servizi aggiuntivi come colazione, pulizie o trasporti. Gli affitti brevi offrono un’alternativa economica agli hotel per chi ha bisogno di un alloggio temporaneo.

Tornando quindi alla questione principale del presente articolo, la maggior parte dei proprietari di un appartamento in condominio si chiede se è lecito affittare per brevi periodi senza consultare l’assemblea condominiale o l’amministratore.
Come già anticipato, non serve alcun permesso per stipulare tali contratti, ma è comunque necessario consultare preventivamente il regolamento condominiale - la cui applicazione è obbligatoria per tutti i condomini - al fine di verificare la presenza di clausole specifiche che vietino la stipulazione di tali contratti.
Infatti, ben potrebbe il regolamento condominiale contrattuale imporre un divieto specifico in materia, seppur in assenza di una legge che vieti esplicitamente gli affitti brevi in condominio. Fatto salvo il diritto di ogni proprietario di usare il proprio appartamento come preferisce, permane in capo allo stesso l’obbligo di rispettare i diritti degli altri condomini, sia per quanto riguarda le parti comuni sia per le proprietà private. Oltre a seguire le leggi generali, è quindi necessario attenersi alle norme del regolamento condominiale.

Il nostro ordinamento prevede due tipi di regolamento condominiale, ossia quello contrattuale e quello assembleare.
La prima tipologia di regolamento è generalmente redatta dall’originario proprietario dell´intero edificio. Questo regolamento viene menzionato esplicitamente nei contratti di acquisto delle varie unità immobiliari e ogni condomino vi aderisce nel momento in cui finalizza l´acquisto.
Si parla di regolamento convenzionale anche quando viene adottato con l´accordo unanime di tutti i condomini durante l´assemblea o sottoscritto da ciascuno di essi.
Questo tipo di regolamento è vincolante non solo per tutti i condomini attuali, ma anche per coloro che acquistano successivamente. Poiché può includere restrizioni riguardanti le proprietà esclusive, è fondamentale che l´acquirente lo accetti in forma scritta e senza alcuna ambiguità.

Il regolamento assembleare, invece, viene approvato dall’assemblea condominiale con una maggioranza, sia in termini di voti che in valore dell’immobile, in conformità al comma 3 dell’art. 1138 del c.c.. Qualsiasi condomino può proporre l’adozione del regolamento, rivolgendosi all’amministratore, il quale avrà l’obbligo di convocare l’assemblea per la relativa votazione.
Una volta approvato, tale regolamento diventa vincolante per tutti i condomini, allo stesso modo di una delibera assembleare. Tuttavia, il suo contenuto è più limitato rispetto a un regolamento contrattuale, poiché non può influire:

sui diritti dei condomini;sulle aree comuni;sulle parti di proprietà esclusiva.

In sintesi, il regolamento assembleare si limita a stabilire norme che regolano l’utilizzo e la fruizione delle aree comuni, la suddivisione delle spese e la conservazione del decoro architettonico. Approvato a maggioranza, esso può disciplinare l’uso delle parti comuni, a condizione che sia garantito un uguale accesso a tutti i condomini.

Le clausole eventualmente inserite nel regolamento possono riguardare:

divieto specifico di svolgimento di alcune attività, per cui le unità immobiliari potrebbero non essere utilizzate per determinate attività, come affitti brevi, studi professionali o centri di massaggio. Queste attività potrebbero essere considerate dannose per la sicurezza o la tranquillità del condominio;divieti generici: altre clausole potrebbero vietare genericamente attività che pregiudichino il decoro architettonico, la sicurezza o la quiete del condominio.

Affinché tali limitazioni siano valide, esse devono essere inserite in un regolamento di tipo contrattuale. In presenza di un divieto nel regolamento, il proprietario potrà svolgere la relativa attività solo previa modifica dello stesso, per la quale però è necessario il consenso unanime di tutti i condomini.
Qualora il regolamento non preveda alcun divieto, l’assemblea condominiale può comunque introdurne uno, ma anche in questo caso è necessaria l’unanimità di tutti i condomini, non solo di quelli presenti in assemblea.

Anche in assenza di divieti espliciti, vige comunque l’obbligo, per chi affitta un appartamento a breve termine, di garantire che i propri ospiti rispettino la quiete condominiale. Il via vai di persone, infatti, potrebbe disturbare i residenti; pertanto, è fondamentale evitare rumori molesti e rispettare le norme del Codice civile, in particolare la previsione di cui all’art. 844 del c.c., che limita le immissioni sonore che superano la normale tollerabilità.
Grava quindi, in capo al proprietario, l’onere di informare i propri inquilini riguardo alle regole condominiali, al fine di evitare controversie legali che potrebbero sorgere da comportamenti inadeguati.
Un altro aspetto fondamentale è la sicurezza: chi affitta temporaneamente deve raccogliere i dati anagrafici degli ospiti e inviarli alla Questura territorialmente competente, anche telematicamente, per rispettare le normative in materia di pubblica sicurezza. Il mancato rispetto di questo obbligo può comportare sanzioni pesanti, tra cui l´arresto fino a tre mesi e un’ammenda fino a 206 euro.